來源： 民商事裁判規則

作者：唐青林 李舒 李元元

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最高人民法院

為民間借貸提供擔保的房屋買賣合同構成通謀虛偽表示，應認定無效

閱讀提示：以(yi)房(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)作(zuo)為(wei)民(min)間(jian)借(jie)貸(dai)的(de)擔(dan)保(bao)措(cuo)施(shi)在(zai)實(shi)踐(jian)中(zhong)並(bing)不(bu)鮮(xian)見(jian)，其(qi)表(biao)現(xian)形(xing)式(shi)也(ye)多(duo)種(zhong)多(duo)樣(yang)。其(qi)中(zhong)一(yi)部(bu)分(fen)約(yue)定(ding)在(zai)債(zhai)務(wu)人(ren)不(bu)按(an)期(qi)還(hai)款(kuan)時(shi)，債(zhai)權(quan)人(ren)可(ke)要(yao)求(qiu)債(zhai)務(wu)人(ren)履(lv)行(xing)房(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)
；另(ling)一(yi)部(bu)分(fen)則(ze)直(zhi)接(jie)將(jiang)房(fang)屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)轉(zhuan)移(yi)給(gei)債(zhai)權(quan)人(ren)以(yi)作(zuo)為(wei)擔(dan)保(bao)。後(hou)一(yi)種(zhong)擔(dan)保(bao)為(wei)典(dian)型(xing)的(de)讓(rang)與(yu)擔(dan)保(bao)，而(er)對(dui)於(yu)前(qian)一(yi)種(zhong)情(qing)形(xing)，雖(sui)然(ran)能(neng)夠(gou)取(qu)得(de)一(yi)定(ding)的(de)擔(dan)保(bao)效(xiao)果(guo)，但(dan)在(zai)法(fa)律(lv)上(shang)對(dui)其(qi)定(ding)性(xing)卻(que)存(cun)在(zai)不(bu)小(xiao)的(de)爭(zheng)議(yi)。過(guo)往(wang)的(de)司(si)法(fa)實(shi)踐(jian)中(zhong)對(dui)於(yu)第(di)一(yi)種(zhong)情(qing)形(xing)下(xia)房(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)的(de)效(xiao)力(li)問(wen)題(ti)也(ye)存(cun)在(zai)不(bu)同(tong)的(de)做(zuo)法(fa)，甚(shen)至(zhi)持(chi)回(hui)避(bi)的(de)態(tai)度(du)。

最高法院於2015年製定的《關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》diershisitiaoduizheyishijianzhongbaoshouzhengyidewentizuochuleguiding
，danjinguidingduiyuzhaiquanrenyaoqiulvxingmaimaihetongdesusongqingqiubuyuzhichi，erduiyumaimaihetongdexiaolijiujingweihe，quecaiqulehuibidetaidu
，shijianshangyecunzaibutongdezuofa。jintianfenxiangdezuigaofayuananlirenwei，cizhongqingxingxiafangwumaimaihetonggouchengtongmouxuweibiaoshi
，yingrendingweiwuxiao，danrengkendingqizuoweifeidianxingdanbaodexiaoli。zheyiguandianweishijianzhongjiejueleisiwentitigongleyigexindesilu
，rangzheyijiuxuanweijuedewentizhongyuyouledaan。

裁判要旨

dangshirenqiandingfangwumaimaihetongdemudexiweijiekuanhetongtigongdanbaode
，gouchengtongmouxuweibiaoshi，fangwumaimaihetongbenshenzuoweiweizhuangxingweiwuxiao，erjiekuandanbaozuoweiyinzangxingwei，zaibuweifanfalv
、行政法規的強製性規定的情況下
，可以肯定其在當事人之間的合同效力。

案情簡介

一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過以物抵債的方式取得華晨公司的六個門麵。

二、2012年6月19日林福漢通過銀行轉賬彙款300萬元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉賬彙款500萬元

，合計彙款800萬元，但注明其所支付的款項為“借款”。

三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買賣合同》
，購買上述門麵，價款800萬元整。合同還約定：（1）《房屋買賣合同》簽訂當日劉宣求即應將房產預告登記證原件、商品房買賣合同原件
、銷售不動產發票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無權辦理過戶手續
；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應歸還乙方全部預付購房定金款
，另加日3‰的違約金。

四
、福州中院因毛來華與黃裕生
、劉宣求等人借款合同糾紛一案中
，查封了劉宣求名下的上述店麵。林福漢向法院提出異議
，福州中院駁回林福漢的異議請求。

五
、林福漢向福州中院提起執行異議之訴，請求確認《房屋買賣合同》有效
，停止對案涉店麵的執行。福州中院一審支持了其訴請。

六、毛來華不服
，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴
，維持原判。

七、毛來華仍不服，向最高法院申請再審。最高法院確認《房屋買賣合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請。

裁判要點

benanzhong，shenqingzhixingrenmaolaihuadeyijuedifengsheng

，zuizhongfanpan，qigenbenyuanyinjizaiyuzhengmingleanshefangwumaimaihetongbingfeilinfuhanyuliuxuanqiuzhenshideyisibiaoshi，erxiweilinfuhanduiliuxuanqiu800萬元的借款提供擔保。最高法院從《房屋買賣合同》約定的內容反常，800萬元彙款的附注為借款、交易價格約定反常等幾個方麵認定《房屋買賣合同》並非林福漢與劉宣求之間真實的意思表示
，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店麵作為借款合同的擔保。由於雙方在《房屋買賣合同》中的意思表示均不真實，故最高法院依據《民法總則》第一百四十六條關於通謀所作的虛假意思表示無效的規定，認定案涉《房屋買賣合同》無效。由於《房屋買賣合同》無效，林福漢即非房屋買受人，其不能依據依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定
，排除毛來華的強製執行。

實務經驗總結

前事不忘，後事之師，為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

1、weiminjianjiedaitigongdanbaoerqiandingdemaimaihetong，yinshuangfangjunwuzhenshimaimaideyisi
，erxiyizhongweizhaiquanzhaiwutigongdanbaodecuoshi，gugaimaimaihetonggouchengtongmouxuweibiaoshi。根據《民法總則》第一百四十六條第一款的規定，相關買賣合同應被認定為無效。但同時根據《民法總則》第一百四十六條第二款的規定，即ji使shi買mai賣mai合he同tong被bei認ren定ding為wei無wu效xiao，也ye不bu影ying響xiang雙shuang方fang當dang事shi人ren關guan於yu擔dan保bao的de真zhen實shi意yi思si表biao示shi。故gu以yi買mai賣mai合he同tong為wei民min間jian借jie貸dai提ti供gong擔dan保bao，仍reng不bu失shi為wei一yi種zhong非fei典dian型xing的de擔dan保bao措cuo施shi。

2
、以買賣合同為民間借貸提供擔保，並不能使債權人獲得相應的擔保物權
，債權人無法就買賣的標的物優先受償。根據《物權法》第五條規定，物權的種類和內容必須由法律明確規定。《物權法》上規定的具有優先受償性的擔保物權僅為抵押權

、質zhi權quan和he留liu置zhi權quan，故gu以yi買mai賣mai合he同tong為wei民min間jian借jie貸dai提ti供gong擔dan保bao並bing不bu能neng設she立li擔dan保bao物wu權quan，也ye就jiu無wu法fa對dui買mai賣mai標biao的de物wu行xing使shi優you先xian受shou償chang權quan。所suo以yi，債zhai權quan人ren應ying慎shen重zhong選xuan擇ze通tong過guo買mai賣mai合he同tong的de方fang式shi為wei債zhai權quan提ti供gong擔dan保bao
，防fang止zhi因yin對dui標biao的de物wu不bu享xiang有you優you先xian受shou償chang權quan而er無wu法fa發fa揮hui預yu期qi擔dan保bao的de法fa律lv效xiao果guo。

3、以買賣合同為民間借貸提供擔保，在實現這一非典型擔保時，債權人不能要求履行買賣合同
，而隻能根據《關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十四條第二款，申請拍賣買賣合同標的物
，以償還債務。但(dan)就(jiu)拍(pai)賣(mai)所(suo)得(de)的(de)價(jia)款(kuan)與(yu)應(ying)償(chang)還(hai)借(jie)款(kuan)本(ben)息(xi)之(zhi)間(jian)的(de)差(cha)額(e)，借(jie)款(kuan)人(ren)或(huo)者(zhe)出(chu)借(jie)人(ren)有(you)權(quan)主(zhu)張(zhang)返(fan)還(hai)或(huo)補(bu)償(chang)。即(ji)在(zai)實(shi)現(xian)這(zhe)一(yi)非(fei)典(dian)型(xing)擔(dan)保(bao)時(shi)，債(zhai)權(quan)人(ren)負(fu)有(you)強(qiang)製(zhi)清(qing)算(suan)義(yi)務(wu)，不(bu)能(neng)直(zhi)接(jie)取(qu)得(de)房(fang)屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)，也(ye)不(bu)能(neng)主(zhu)張(zhang)標(biao)的(de)物(wu)拍(pai)賣(mai)所(suo)得(de)全(quan)部(bu)歸(gui)其(qi)所(suo)有(you)。

相關法律法規

《民法總則》

第一百四十六條　行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

《物權法》

第五條　物權的種類和內容，由法律規定。第一百七十條　擔dan保bao物wu權quan人ren在zai債zhai務wu人ren不bu履lv行xing到dao期qi債zhai務wu或huo者zhe發fa生sheng當dang事shi人ren約yue定ding的de實shi現xian擔dan保bao物wu權quan的de情qing形xing，依yi法fa享xiang有you就jiu擔dan保bao財cai產chan優you先xian受shou償chang的de權quan利li，但dan法fa律lv另ling有you規gui定ding的de除chu外wai。

《關於審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》

第二十四條 當dang事shi人ren以yi簽qian訂ding買mai賣mai合he同tong作zuo為wei民min間jian借jie貸dai合he同tong的de擔dan保bao，借jie款kuan到dao期qi後hou借jie款kuan人ren不bu能neng還hai款kuan
，出chu借jie人ren請qing求qiu履lv行xing買mai賣mai合he同tong的de，人ren民min法fa院yuan應ying當dang按an照zhao民min間jian借jie貸dai法fa律lv關guan係xi審shen理li

，並bing向xiang當dang事shi人ren釋shi明ming變bian更geng訴su訟song請qing求qiu。當dang事shi人ren拒ju絕jue變bian更geng的de

，人ren民min法fa院yuan裁cai定ding駁bo回hui起qi訴su。按an照zhao民min間jian借jie貸dai法fa律lv關guan係xi審shen理li作zuo出chu的de判pan決jue生sheng效xiao後hou
，借jie款kuan人ren不bu履lv行xing生sheng效xiao判pan決jue確que定ding的de金jin錢qian債zhai務wu
，出chu借jie人ren可ke以yi申shen請qing拍pai賣mai買mai賣mai合he同tong標biao的de物wu
，以yi償chang還hai債zhai務wu。就jiu拍pai賣mai所suo得de的de價jia款kuan與yu應ying償chang還hai借jie款kuan本ben息xi之zhi間jian的de差cha額e，借jie款kuan人ren或huo者zhe出chu借jie人ren有you權quan主zhu張zhang返fan還hai或huo補bu償chang。

法院判決

以下為最高法院在再審判決“本院認為”部分就此問題發表的意見：

（一）案涉《房屋買賣合同》是否有效

根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條第二項之規定
，民事法律行為應當具備“意思表示真實”的條件。《民法總則》第一百四十六條規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力
，依照有關法律規定處理。”

林福漢提起本案一審訴訟的訴求之一是確認案涉《房屋買賣合同》有效
，而案涉《房屋買賣合同》雙方當事人對其間法律關係性質的主張並不一致
，且證據均非直接、充分，故判斷該合同約定的內容本身是否是當事人的真實意思表示
，是認定合同效力的關鍵。本ben院yuan結jie合he在zai案an證zheng據ju，探tan究jiu合he同tong簽qian訂ding當dang時shi雙shuang方fang當dang事shi人ren的de真zhen實shi意yi思si，並bing對dui案an涉she主zhu要yao法fa律lv關guan係xi的de性xing質zhi及ji合he同tong效xiao力li作zuo出chu判pan斷duan。首shou先xian


，林lin福fu漢han在zai簽qian訂ding案an涉she《房屋買賣合同》之前，即已支付部分款項


，在先後分為兩筆支付的電子轉賬憑證上
，均注明其所支付的款項為“借款”。雖然林福漢主張“借款”的款項性質為其轉賬當時隨意填寫
，該款項實為購房款，但對高達800萬元的款項性質隨意填寫，與一個理性自然人的通常做法並不相符。其次，案涉《房屋買賣合同》在約定簽訂合同當日劉宣求即應將房產預告登記證原件
、商品房買賣合同原件、銷售不動產發票原件交給林福漢的同時


，又約定了劉宣求授權林福漢在2012年9月19日後辦理案涉房產過戶手續，且明確約定在此之前林福漢無權辦理過戶手續，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若反悔，應歸還林福漢全部“預付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。第三，從案涉店麵價格看，案涉《房屋買賣合同》采取“一口價”800萬元的方式，不同於普通房屋買賣合同采取依房屋麵積、每平方米單價計算房屋價格的一般交易習慣。同時，根據二審法院查明的事實
，劉宣求受讓案涉店麵時，房屋依據另案調解書作價為13409596元，與案涉《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。由此可以認定
，案涉《房屋買賣合同》買賣店麵的約定本身是當事人之間的虛偽意思表示
，劉宣求與林福漢簽訂案涉《房屋買賣合同》的真實目的是以案涉店麵擔保劉宣求本金為800萬元、借款期限為三個月、利率為日3‰的債務的履行
，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店麵作為借款合同的擔保。根據《民法總則》第一百四十六條之規定
，本院認定案涉《房屋買賣合同》本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律
、行政法規的強製性規定的情況下
，可以肯定其在當事人之間的合同效力。因此，林福漢請求確認其與劉宣求雙方於2012年6月20日簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，缺乏法律依據，本院予以駁回。對於林福漢關於判令劉宣求協助其辦理將位於福州市鼓樓區安泰街道八一七中路18號君臨盛世茶亭（地塊一、地塊二）A區地塊一商業綜合樓1層16店麵、2層16店麵、3層16店麵及A區地塊一商業綜合樓1層20店麵、2層20店麵、3層20店麵的房屋所有權過戶登記至林福漢名下的房屋權屬登記手續的訴求
，本院不予支持。

（二）林福漢的執行異議是否具備阻卻執行的條件

在案涉《房屋買賣合同》隻(zhi)是(shi)債(zhai)權(quan)擔(dan)保(bao)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，債(zhai)權(quan)人(ren)林(lin)福(fu)漢(han)實(shi)現(xian)債(zhai)權(quan)的(de)方(fang)式(shi)應(ying)當(dang)是(shi)在(zai)劉(liu)宣(xuan)求(qiu)債(zhai)務(wu)履(lv)行(xing)期(qi)限(xian)屆(jie)滿(man)後(hou)，向(xiang)其(qi)主(zhu)張(zhang)債(zhai)權(quan)
，在(zai)劉(liu)宣(xuan)求(qiu)拒(ju)不(bu)還(hai)債(zhai)或(huo)者(zhe)無(wu)力(li)還(hai)債(zhai)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，林(lin)福(fu)漢(han)方(fang)可(ke)就(jiu)《房屋買賣合同》項下的房產主張權利
，以擔保其債權的實現。但由於當事人的這一隱匿意思表示僅在當事人之間產生合同效力，且林福漢、劉宣求並未就以案涉店麵為借款設立擔保進行登記，故林福漢並未就案涉店麵享有所有權或者擔保物權，尚不能構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若幹問題的解釋》第十五條所規定的“所有權或者有其他足以阻止執行標的轉讓

、交付的實體權利”，故根據該解釋第十九條之規定，林福漢的異議理由不能成立
，本院駁回其“停止對案涉店麵的執行，解除對案涉店麵的查封”的訴求。

一、二審判決認定林福漢的執行異議成立，主要是依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“被(bei)執(zhi)行(xing)人(ren)將(jiang)其(qi)所(suo)有(you)的(de)需(xu)要(yao)辦(ban)理(li)過(guo)戶(hu)登(deng)記(ji)的(de)財(cai)產(chan)出(chu)賣(mai)給(gei)第(di)三(san)人(ren)，第(di)三(san)人(ren)已(yi)經(jing)支(zhi)付(fu)部(bu)分(fen)或(huo)者(zhe)全(quan)部(bu)價(jia)款(kuan)並(bing)實(shi)際(ji)占(zhan)有(you)該(gai)財(cai)產(chan)
，但(dan)尚(shang)未(wei)辦(ban)理(li)產(chan)權(quan)過(guo)戶(hu)登(deng)記(ji)手(shou)續(xu)的(de)
，人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)可(ke)以(yi)查(zha)封(feng)

、扣押
、凍結
；第三人已經支付全部價款並實際占有，但未辦理產權過戶登記手續的
，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”的規定。本院認為，案涉《房屋買賣合同》名為房屋買賣，實為借款非典型擔保
，不存在適用該條司法解釋的前提條件。一、二審法院適用法律錯誤，本院予以糾正。

案件來源

毛來華
、林福漢執行異議之訴再審民事判決書[最高人民法院（2016）最高法民再113號]

延伸閱讀：認定為民間借貸提供擔保的房屋買賣合同無效的案例

案例一：樊蘭英、陳耀海與林笑蓮
、浙江融華置業有限公司商品房預售合同糾紛二審民事判決書[金華市中級人民法院（2017）浙07民終5653號]該院認為：“2016年11月25日融華置業出具的情況說明明確載明本案房產係融華置業向上訴人借款，以備案抵押的形式登記於上訴人名下，且對比上訴人、林笑蓮分別與融華置業簽訂的《商品房買賣合同》，兩者的涉案房產價格差距巨大。shangsurenyuronghuazhiyezhijiandeshangpinfangmaimaijiagemingxianpiandi，bufushangpinfangjiaoyixiguan
，youweichangli。zongheshangshuqingkuangkan，shangsurenyuronghuazhiyeqiandingshangpinfangmaimaihetongdemudeshiweijiekuantigongdanbao，shuangfangdeyisibiaoshibingbuzhenshi。genju《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第一款關於‘行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效’的規定
，上訴人與融華置業基於虛假意思表示訂立的商品房買賣合同無效。”

案例二：李英偉、白翔與普蘭店市安波鎮紫柒園家庭養護服務中心、大連帝源房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[大連市中級人民法院（2017）遼02民終8792號]該院認為：“關於二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號、70號別墅《商品房買賣合同》的效力問題。本院認為
，二上訴人分別與帝源公司簽訂了68號、70號別墅《商品房買賣合同》
，且不論合同約定單價是否明顯低於市場價值，僅從合同約定的總價上看，兩套別墅的總價款為262.2萬元
，而二上訴人實際支付款項僅為131.9萬元，又二上訴人並沒有證據證明其與帝源公司對前期借款進行結算並將利息計入房款，因此

，二上訴人真實履行《商品房買賣合同》的證據不足。相反，一審中帝源公司提交的錄音證據中李英偉關於‘押了一台車、兩個別墅、四套房子
，完了不是給你兩套嗎’的陳述清楚地表明了兩套別墅是抵押的一部分
，而二上訴人與別墅相關的行為隻有與帝源公司簽訂的68號
、70號別墅《商品房買賣合同》，結合錄音內容可以看出68號、70號別墅《商品房買賣合同》是名為買賣合同實為借款的擔保，因此，該兩份《商品房買賣合同》並非雙方當事人真實買賣房屋的意思表達。根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第一款關於‘行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效’的規定，二上訴人分別與帝源公司簽訂的68號、70號別墅《商品房買賣合同》應為無效。”

案例三：諸葛建中與江桂香房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[杭州市中級人民法院（2017）浙01民終5834號]該院認為：“關guan於yu合he同tong效xiao力li。行xing為wei人ren與yu相xiang對dui人ren以yi虛xu假jia的de意yi思si表biao示shi實shi施shi的de民min事shi法fa律lv行xing為wei無wu效xiao。以yi虛xu假jia的de意yi思si表biao示shi隱yin藏zang的de民min事shi法fa律lv行xing為wei的de效xiao力li
，依yi照zhao相xiang關guan法fa律lv規gui定ding處chu理li。本ben案an雙shuang方fang當dang事shi人ren於yu2016年2月4日簽訂《杭州市房屋轉讓合同》即是雙方通謀以虛假房屋買賣的形式隱藏真實的為民間借貸關係提供擔保的意思表示
，故江桂香、諸葛建中於2016年2月4日簽訂的《杭州市房屋轉讓合同》無效。”